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一叶知秋:冯兴元的博客

有关中国经济与社会发展的观察与分析

 
 
 

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关于我

冯兴元,1965年出生于浙江省,现任中国社科院农村发展研究所副研究员,中国社会科学院研究生院副教授,德国维藤大学德中管理学院研究员,九鼎公共事务研究所研究员,华人哈耶克学会成员,天则经济研究所特约研究员,九三学社中央农林委委员,九三学社北京社会与法制委员会委员,欧洲研究会会员,欧洲研究会德国分会会员,北京朝阳区政协委员,《西方现代思想丛书》共同主编,《秩序理论与经济学丛书》主编,《奥地利学派丛书》共同主编。专业方向为经济学(金融学、财政学方向)。

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我们需要什么样的经济适用房  

2007-01-29 23:16:52|  分类: 房地产市场发展专 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 冯兴元  李文钊

 “让居者有其房”,这是一个响亮的口号,也是一个理想的境界。这种口号与境界古时候就有。唐代诗圣杜甫就感叹“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”。不过,现实世界的稀缺性和欲望的无限性,使得任何类似的口号和主张都注定是一种乌托邦。那么,我们应该遵循什么样的准则来配置住房资源呢?政府应该在住房市场中发挥什么的作用呢?是否需要政府这一“看得见的手”来分配住房?我们需要经济适用房吗?如果需要,怎么提供经济适用房?

每个人都应该拥有居住权,这是人作为人的基本尊严的体现,是人的自然权利。最早的原始人也需要穴居。监狱犯人也需要有装潢别致的立足之地。不过,每个人都拥有居住权,并不意味着每个人都需要拥有住房的财产权。

住房市场也要尊重广义的辅助性原则(principle of subsidiarity),即个人能够承担的,由个人承担;个人承担不了的,才考虑国家或者社会的辅助性支持。而这种辅助性支持是有限度的,而且还不能造成相对收入结构扭曲。因此,对住不起房子的,需要考虑有限的住房居住救济或者补助,而不是大额的住房置业救济或者补助。

当前经济适用房含有政府巨额的显性和隐形补贴,这种补贴已经超越了有限度的住房救济或者补贴的范围。毫无疑问,当前的经济适用房不是针对贫困者的。买得起经济适用房的人,不可能是贫困者,因此不应该享受当前的经济适用房所含的巨额隐性或者显性补贴。倒是真正缺房的贫困者,需要得到住房救济。这时候,政府提供的住房救济首先可以是使之获得某种居所、落实其某种程度的居住权,而不是提供房屋产权,为贫困者置业。至于由于各种原因暂时买不起住房、有居住困难的中等或偏低收入者,提供小额的居住补助尚属有情可原。即便如此,根据补助的原则,无论针对贫困者还是买不起住房、居住困难的中等或偏低收入者,都要定期不定期地审核其接受救济或者补贴合格条件,而且救济或者补贴都应该是事先有期限规定的,这些家庭的救济或者补贴总额不能造成社会中不同收入者之间的相对收入结构扭曲。

既然当前经济适用房含有巨额补贴、大大超越适度的住房救济和补贴范围,那么这已经超越了政府应有的作用范围。市场上应该有各种不同类型和层次的住房,这应该是市场细分的结果,而不是政府强制运作的结果。既然住房产权属于私人物品,那么就应该遵循市场逻辑。既然遵循市场逻辑,那就请将所有住房都按照市场逻辑来配置,不能够使得有一些住房的出售符合市场逻辑,而另一些住房的出售奉行再分配的逻辑。不应该在同一个竞争性市场中,既搞通过市场的资源配置,又搞政府的再分配。把市场和非市场因素搅在一起,不利于住房市场的发育和繁荣,扭曲住房市场的资源配置,最终破坏住房市场。在我们呼吁取消价格双轨制今天,我们却在住房市场上重新制造价格双轨制度。提供当前意义上的经济适用房,由于巨额补贴意味着收入,极容易造成不同收入者之间的相对收入结构扭曲。

事实上,政府提供的政策应该具有普遍性,即政府应该向所有纳税人提供同样的物品和服务,而不应该采取一些特殊性的政策。经济适用房就是一种成本由所有纳税人负担,而收益由一部分人获得的政策。

一旦政府采用的政策在个人层面的成本和受益不对称,就会出现寻租现象,即一部分利益群体组织成利益集团通过权力寻租的方式来获取特殊利益,让整个社会来承担福利损失。早在30多年前,图洛克就对偷窃、垄断和关税的福利损失进行了寻租经济学分析,它也适合对于经济适用房的逻辑分析。

如果按照现在北京市政府的做法,政府在繁华地段控制土地出让价、并要求在这些地段建造低价的经济适用房,其结果是特权制或者配给制。如果是特权制,谁买了它,谁就是获得了特权,省了20万元,等于挣了20万元。如果配给制,就会出现排队制。谁排在前面,谁省20万元,等于挣了20万元,配给制下往往也是特权者近水楼台先得月。

此外,这种特权制或者配给制下,即使政府禁止经济适用房朝着非低收入户流转,也很难朝着其他低收入户流转并形成内部循环,反而会造成这些住房以黑户方式在黑市流转。因为出手者找到的往往是介于竞争性住房市场价和经济适用房正式“二手住房市场”价之间的价格接受者。之所以出让价低于竞争性市场价,是因为这种住房将注定流动性差一些,价格也要差一些。

另外,当前经济适用房采取“保本微利”。这种做法注定要失败的。“保本微利”意味着在限定了住房出让价格前提下顺价生产、顺价销售,这为开发商提供了一种使其在价格不能上提条件下通过降低质量或标准来降低造价、扩大盈利空间的激励。开发商的这一自利倾向,我们可以在北京回龙观地区的经济适用房和商品房的对比中可以看出:商品房的区域一般建设楼层较高,中小户型较多,而经济适用房区域一般建设楼层比较低,大户型比较多。如果遵循市场的逻辑,或许回龙观地位的住房供给会更多,住房类型的可选择性也会较多。

上述分析说明,经济适用房的提供也需要遵循市场原则。即土地的购置应该是市场价,房地产的价格也是市场价。只不过它面积小,地段差,价格才总体便宜罢了。要不然结果就是政策失灵,政府失灵。如果政府想降低房价,那么就要遵循需求定律,从供给着手,扩大供给渠道,促进供给主体多元化,强化市场竞争,扩大供给,而不是降低需求。要从完善市场入手,而不是直接限定结果!这样提供的经济适用房才是我们可提供的经济适用房。

2007年1月18日

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